향후 아파트 추가 하락은 누구도 예측할 수 없다.
단독주택 관련 이야기 위주로 하지만 아파트를 논하지 않고는 단독주택만 얘기하기는 어렵다. 일단 공동주택의 대표 격인 아파트를 보면 2014년 즈음에 구매해서 몇 년 지난 후 매도 한 사람도 수익을 냈겠지만 2018년 즈음에 매수해서 2020, 21년도에 매도 한 사람들이 가장 많은 수익을 얻었다. 전액 현금으로 매수하지는 않았기 때문에 그만큼 레버리지를 이용한 기회비용이 2,3년 내에 매도했기 때문에 덜 들어갔을 거다. 그러나 현실은 너무도 많이 오른 건 사실이다. 그러면서 당연히 오르기 전 가격으로 회귀하려고 하는 성격이 강해진다. 2008년 금융위기 보다도 낮은 거래량으로 매도자와 매수자의 거래가 이루어지고 있지 않다. 몇 년간의 팬더믹 기간의 유동성이 갑자기 줄어든 탓이 크다. 미국 연방준비위원회에서는 주기적으로 발표하는 고용지수, 물가지수 등을 판단해 인플레이션이 확실하게 줄었다는 판단이 설 때까지는 지속적으로 금리를 인상하고 있다. 빅 스텝, 자이언트 스텝 등 어느 누구도 예상을 할 수가 없다. 시장에서 비둘기적 성향으로 발표할 줄 알았지만 반대로 매파성 발언을 하는 경우가 많다. 당연히 한국에도 동일하게 여파가 미친다. 단독주택이나 전원주택으로 이사 오고 싶어 하는 경향이 코로나 팬더믹 기간을 지나면서 더욱 짙어졌다. 앞으로도 어떤 변화가 일어날지 모르는 탓이다. 생활 패턴이 변화하면서 산골 깊은 곳이 아니면 쿠팡이나 위메프 등 배송이 가능하고 근무지역이나 근무지에 상관없이 재택근무도 많아졌다. 또한 회사를 퇴직하거나 그만두고 스마트 스토어나 모바일 상점으로 농산물, 제과류, 직접 만든 아이템 등 무수하게 많은 제품들을 도심이 아닌 내 집에서 직접 판매할 수 있다. 주거공간으로써의 삶의 질과 용도가 다변화되면서 아파트를 고집하지 않는다. 집 구매욕구는 무엇 보다도 매수자들의 심리다. 심리가 불안하면 구매하지를 않는 다. 마찬가지로 매도자들도 버틸여력이 있다면 계속 호가를 내리지 않고 기다린다. 이런 현상이 현재는 지속되지만 이 시기가 지나면 매도자가 포기하고 초급매를 내놓게 된다. 매수자들은 계속 기다린다. 조금씩 거래량이 늘긴 시작하긴 하겠다. 다만 집값이 최소 2배에서 3배 오른 상태가 지속되기는 힘들다. 부동산은 사이클이다. 다시 저점 매수를 하고 고점에서 팔 수 있는 시기가 오긴 하겠지만 그건 아무도 모른다. 그저 예측하는 하는 전문가만 있을 뿐이다. 매수자, 매도자 모두 그간의 학습효과가 있기 때문에 시간이 상당히 소요될 것이다.
아파트 청약과 구축 매수 어떤 걸 선택해야 할까
청약통장을 가입하고 오랜동안 계속해서 착실히 점수를 쌓아나간다. 입지 좋은 아파트 청약이 나왔는 데 청약할 자신이 없다. 점수가 모자라서 떨어질 것 같기 때문이다. 점수에 맞는 걸로 청약하기엔 눈에 안차고 좀 더 나은 곳으로 청약하려고 하면 경쟁률이 너무 높을 것 같다. 이런 상태를 반복해가면서 청약점수를 쌓아간다. 그러나 시간이 지날수록 분양가는 오르고 시간은 계속 지나간다. 좋은 입지에 위치한 아파트를 청약하려는 이유는 미래를 위한 투자가 100% 다. 물론 실거주를 하기 위함이라는 하지만 미래에 수익을 거두기 위한 방법이다. 청약을 위해서 계속 기다리는 것은 무리다. 전매제한, 실거주 요건 등을 채워야 하는 곳들이 아직은 대부분이다. 차라리 요즘 같이 하락장인 경우에는 구축을 여러 군데 입지를 후보로 두고 구매 가능한 현금을 가지고 찬찬히 둘러봐야 한다. 더 떨어질 거라 생각하고 기다려도 좋다. 그러나 본인이 판단하기에 난 이 정도면 충분히 떨어졌다고 판단되면 매수를 하는 것도 나쁘진 않다. 막상 매수하려고 하면 내 맘대로 안 되는 경우도 허다하다. 그리고 원하는 가격 회복기에 올 때까지 기다리는 방법이다. 또 한 가지는 전세, 월세로 사는 방법이다. 요즘 같이 금리가 인상되는 시기에는 전액 현금으로 아파트를 매수하면 좋겠지만 거의 99% 대출을 받는 다. 예를 들어 8억짜리 아파트를 청약해 분양받아서 4억을 대출받았다고 하자. 대출받은 4억 금리가 작게 잡아 6% 라고 하면 매달 이자만 2백만 원이 지출된다. 그리고 입주시 취등록세가 나간다. 이 부분 외에도 새로 분양받아서 들어가려면 새집에 맞춰서 가구, 가전 등을 바꿔야 한다. 일단 기본적으로 취등록세와 대출이자만 기본으로 생각해도 주거비용에서 차지하는 부분이 상당히 크다. 그렇기 때문에 내가 내야 하는 부분이 그나마 적은 전월세에 당분간 거주하고 추이를 지켜보면서 현금 확보를 지속적으로 해나가는 것이 현명하다.
